卖自行车不赚钱要靠房地产？上海凤凰领“罚单”，补缴1亿土地款

作者：陈泽旋

一纸公告，揭开了上海凤凰自行车曾经的房地产野心。

10月12日晚间，上海凤凰公告称，公司董事会审议通过了《上海凤凰关于子公司金吉置业转变土地用途并补缴土地出让金的议案》，该地块位于上海市金山区山阳镇，原为工业用地，由金吉置业在2009年取得，将转变为商业办公文化混合用地，为此公司需补缴土地出让金约1.05亿元。

根据公告，作为工业用地，该地块的使用权面积为27514平方米，容积率0.85，经金吉置业开发建设，实际建成面积为23488.55平方米；转变为商业办公文化混合用地后，规划用地面积为23649平方米，容积率2.0。

上海凤凰在公告中表示，“金吉置业将结合现有已建设房屋的情况，采取自主开发、联合开发等多种方式，加快实施后续土地开发”。

不过，时代财经查阅上海市金山区人民政府网站公布的文件后得知，该地块实已违规开发为一个海鲜城。根据2020年3月公布的文件，“该项目因擅自改变土地用途列为2018年国家土地例行督察整改任务，根据督察整改任务要求，应尽快按实际用途补缴土地出让金”，而2019年6月公布的《金山区2018年国家土地例行督察整改核查情况反馈意见的报告（送审稿）》称，金吉置业“在工业用地上建造海鲜城商业项目”。

值得一提的是，一个由金吉置业运营的微博账号“金山嘴渔村凤凰城”显示，旗下的商业项目即为位于上海市金山区金山嘴渔村景区内的凤凰城项目，是一个集旅游、休闲、娱乐、婚庆、住宿、美食为一体的临海景区商业综合体。

上海凤凰虽是一家老牌自行车公司，但其与上海市金山区却在房地产方面有着较为深厚的渊源。实际上，这家自行车切自上市以来拥有过三个名字，分别为凤凰股份、金山开发和上海凤凰。2017年1月，凤凰股份正式更名为金山开发，公司经营范围增加“房地产开发与经营，城市和绿化建设，旧区改造，商业开发，市政基础设施建设、物业、仓储、物流经营管理”，在传统自行车行业走下坡路的背景下，此举当时被市场视为一次转型。

根据证券时报2006年的报道，凤凰股份更名的背景是原第一大股东上海轻工控股（集团）公司将其持有的所有股份无偿划转给金山区国资委，金山区国资委成为凤凰股份的第一大股东，由此提高上市公司的经济效益，打造新的发展平台已摆上有关部门的议事日程。

根据上述报道，金山区国资委相关人士在2006年10月召开的2006年第二次临时股东大会表示，当时金山区的区域定位是建设国际精细化工城和社会主义新农村新乡区，在工业园区和海岸线建设开发上有很大的发展空间。凤凰股份今后的发展也将紧密围绕金山区下一步的功能定位，在工业园区建设、基础设施改造、商业文化设施建设等方面获得新发展，金山区会将优质资产项目注入上市公司。

不过，从过往年报可知，房地产业务给上市公司带来的营收贡献并不明显，在房地产方面最大的发展计划即是对上海金山国际海洋风情商业走廊的投资。

2006年，金山开发出资1亿元与金山区国企上海石化城市建设综合开发有限公司，实施开发建设国际海洋风情商业走廊项目，原本计划3年内完成，但2010年金山开发公告表示该项目“进展缓慢，与原计划变化甚大”，综合考虑多重因素影响，决定对其“终止投资”。

2016年1月，金山开发再次更名，“上海凤凰”之名沿用至今，根据公告，是次更名的原因是“进一步用好、保护好‘凤凰’这一民族著名品牌，突出公司的主营业务特性，促进公司自行车业务的发展”。

2022年半年度报告显示，上海凤凰旗下与房地产相关的主要子公司仅有5家，分别为上海凤凰大酒店、上海金山开发投资管理有限公司、上海金吉置业发展有限公司、上海和叶实业有限公司、上海和宇实业有限公司，上述公司仅有金吉置业实现1925.57元的净利润，其余发生不同程度的亏损，亏损金额为数千元到两百万元不等。

不过，想专心做好自行车的上海凤凰也没能迎来第二春。2022年半年报显示，上海凤凰实现的营业收入约7.67亿元，同比减少34.88%；实现归母净利润约5317.11万元，同比减少14.51%；实现扣非归母净利润约4221.52万元，同比减少26.09%。其中，而在传统自行车的巅峰年代，比如1994年，上海凤凰实现的归母净利润高达1.18亿元。